SHON SURFACE HORS-OEUVRE NETTE

Aux termes des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme la surface hors œuvre nette s’obtient en déduisant de la surface hors œuvre brute (SHOB) un certain nombre d’éléments de surface qu’il convient d’analyser en détail.

 

LES DEDUCTIONS

Chapitres :

 

> 2.1 Déductions relatives aux sous-sols et aux combles

> 2.2 Déductions relatives aux toitures terrasses, balcons, loggias
   et surfaces non-closes en rez-de-chaussée

> 2.3 Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules

> 2.4 Déductions relatives à certains bâtiments d’exploitations agricoles

> 2.5 Déductions relatives à l’isolation des locaux à usage d’habitation

> 2.6 Déductions relatives aux opérations de réfection d’immeubles à usage d’habitation

> 2.7 Déductions relatives au respect des règles d’accessibilité intérieure des logements

 

> 2.1 Déductions relatives aux sous-sols et aux combles

 » Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial « .

Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, il convient d’apprécier les critères suivants :

– Critère lié à la hauteur des locaux : sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors œuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sols qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d’un faux plafond).

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– Critère lié à l’affectation des locaux : on ne comptera pas non plus dans la surface hors œuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sols qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l’habitation ou pour d’autres activités en raison de l’usage qui en est fait dans la construction. Il s’agit des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sols, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l’immeuble.Par exemple : chaufferies, système d’air conditionné, machineries d’ascenseurs, installations téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l’eau distribuée dans l’immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères, etc…
Toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites des caves individuelles en sous-sols des constructions collectives ou non à usage d’habitation.
à la condition que ces locaux ne comportent pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les prises d’air strictement nécessaires à l’aération du local

 

En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors œuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s’exercer une activité quelconque, tel que : buanderies, celliers ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d’équipements de sport, salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d’ordinateurs, etc.

– Critère lié à la consistance des locaux : peuvent être enfin considérées comme  » non aménageable  » et donc exclues de la surface hors œuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m.

Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d’habitation ou d’activité soit en raison de l’encombrement de la charpente.

Toutefois, il convient de n’accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d’encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire.
En l’absence d’informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d’affectation se révèlent être applicables.


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> 2.2 Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias
et surfaces non-closes en rez-de-chaussée

 

 » Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes en rez-de-chaussée « .
D’une manière générale, cette déduction vise, dans une construction, un certain nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c’est à dire qui ne sont pas « hors d’eau » ou « hors d’air ».
Ainsi, ne sont pas comptés dans la surface hors œuvre nette d’une construction
– les toitures-terrasses,

– les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction,

ainsi que les loggias dont la surface est située à l’intérieur du gros œuvre, mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou « hors d’air ».
La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu’elles répondent exclusivement à ces définitions.

Par contre, la déduction ne peut être étendue à des coursives extérieures même non closes, situées en étage, présentant des aspects de balcons et loggias, mais destinées avant tout à permettre d’accéder aux différentes parties de l’immeuble.

La déduction ne peut non plus concerner des surfaces closes telles que les oriels.
les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée : il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée d’immeubles sur pilotis, comportant des arcades.
On ne doit cependant les exclure de la surface hors œuvre nette que s’il s’agit d’espaces véritablement ouverts qui ne sont absolument pas susceptibles d’être fermés sans l’intervention de travaux supplémentaires

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En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que celles relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises dans la surface hors œuvre nette de la construction. Il en est ainsi, par exemple, des vérandas


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> 2.3 Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules

 

 » Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules  »

Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules :
– véhicules automobiles, – bateaux,
– caravanes, – deux roues,
– remorques, – voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite.

Outre les aires de stationnement proprement dites, on y comprendra :
– les aires de manœuvre ;
– les sas de sécurité ( espaces entre deux portes destinés à établir une coupure entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation piétonne permettant notamment d’accéder aux escaliers et ascenseurs ).
Par ailleurs, les rampes d’accès ne constituant pas de surface hors œuvre brute ne constituent pas non plus de surface hors œuvre nette.
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la surface hors œuvre nette, qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l’immeuble ( sous-sols, rez-de-chaussée, construction en silo ou isolée ).

En revanche, ne doivent pas être déduites de la surface hors œuvre brute les surfaces :
– de stockage,
– de réserves,
– d’exposition,
– de réparation destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d’occasion, en attente de vente ou de location, ou de livraison, ou des véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par le propriétaire.


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> 2.4 Déductions relatives à certain bâtiments d’exploitations agricoles

 

 » Sont déduites dans les exploitations agricoles, les surfaces :
– de plancher des serres de production,
– des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole,
– des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole,
– des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation « 


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Ainsi que le précise l’article L112-7 du code de l’urbanisme, cette déduction ne peut concerner que les surfaces annexes aux bâtiments d’exploitation agricole quelle que soit la forme juridique d’exploitation :
– exploitation individuelle, – groupement agricole d’exploitation en commun,
– exploitation agricole à responsabilité limitée, – société de capitaux,
– etc.Cette déduction vaut pour les locaux de même nature annexés aux coopératives agricoles. Son champ d’application vise :
– les locaux affectés au stockage de la production agricole ou conchylicole tels que :
– granges,
– chambres froides,
– caves viticoles ;
– les locaux affectés à l’hébergement des animaux ;
– les locaux affectés au dépôt du matériel agricole ;
– les locaux aménagés en serres de production. Il s’agit des locaux dans lesquels sont développés des processus de production végétale qui soit ne peut être obtenue à l’extérieur, soit est améliorée parce que réalisée à l’intérieur desdits locaux.En revanche, n’entrent pas dans cette catégorie, et sont donc compris dans la surface hors œuvre nette :
– les surfaces destinées au logement des exploitants ou de leur personnel,
– les autres locaux intéressant la production agricole.Il peut s’agir, par exemple, des locaux destinés à la vente des produits agricoles, des bureaux de l’exploitation ou ceux des coopératives agricoles, des gîtes ruraux, des locaux destinés à l’artisanat rural.


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> 2.5 Déductions relatives à l’isolation des locaux à usages d’habitation

 » Est déduite une surface égale à 5 p. 100 (5%) des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a), b) et c) ci-dessus « .

Cette déduction ne s’applique qu’aux surfaces de plancher affectées à l’habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d’isolation thermique ou acoustique. Elle est fixée forfaitairement à 5 % de ces surfaces préalablement réduites des surfaces mentionnées aux a), b) et c) ci – avant.

> 2.6 Déductions relatives aux opérations de refection d’immeubles à usage d’habitation

 

 » Sont également déduites de la surface hors œuvre dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement :
– les surfaces de plancher affectées à la réalisation des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux ;
– celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes en rez-de-chaussée « .Cette déduction ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation existants ayant déjà été habités. Elle a pour objet favoriser l’amélioration des logements insuffisamment « équipés lorsque les règles de densité applicables pourraient y faire obstacle.Les travaux concernés sont, notamment, ceux tendant à :
– la création de salles d’eau, de toilettes, l’amélioration de la ventilation ou du chauffage ou l’agrandissement de la surface de la cuisine
– la fermeture de loggias, le remplacement de balcons par des oriels,
– la fermeture de surfaces non closes situées en rez-de-chaussée
> 2.7 Déductions relatives au respect des règles d’accessibilité intérieure des logements

Sont également déduites une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.